Hypothek

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Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. Doch nicht jeder hat das nötige Kleingeld, um diese Träume direkt in die Tat umzusetzen. Besitzt man keine Sicherheiten, ist es schwierig, dieses Vorhaben mit einem üblichen Kredit zu bewerkstelligen. Daher ist eine Hypothek ein gutes Mittel, denn es dient der Finanzierung einer Immobilie über einen langfristigen Zeitraum – sei es für einen Kauf oder den Bau des Eigenheims. Aber auch bei der Hypothek gilt es einiges zu beachten, da man das Eigentumsrecht seiner Immobilie abtritt. Alle wichtigen Fragen zum Thema Hypothek werden hier beantwortet. 

Bild: Ein eigenes Haus steht vor allem für Familien an erster Stelle der Wunschliste für die Zukunft. Bildquelle: LuckyImages – 154352444 / Shutterstock.com

Hypothek: Das Wichtigste in Kürze

Infografik: Die wichtigsten Informationen zur Hypothek zusammengefasst. Infografikquelle: eigene Darstellung

Hypothek Definition

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Grundpfandrechte regeln im deutschen Sachenrecht die Pfandrechte an Grundstücken, aber auch grundstücksgleichen Rechten. Zu den grundstücksgleichen Rechten gehören zum Beispiel das Wohnungs-, Bergwerks- und das Schiffseigentum. Diese werden rechtlich genauso behandelt wie ein Grundstück.

Die Grundpfandrechte sichern Forderungen von Gläubigern ab. Ist der Schuldner nicht in der Lage, die Forderungen vertragsgemäß zu erfüllen, kann der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung des Grundstücks oder Eigentums zur Tilgung der Forderungen heranziehen.

Grundsätzlich wird mit der Hypothek ein Darlehen abgesichert. Im Bankwesen dient die Hypothek der Kreditsicherung. In seltenen Fällen werden aber auch andere Leistungen im Gegenzug abgesichert. Zum Beispiel kann eine Hypothek für Verpflichtungen aus Verträgen oder Schadensersatzansprüchen aufgenommen werden.

Bild: Hypothekendarlehen von Banken verhelfen Kunden zu ihrem eigenen Haus. Bildquelle: Watchara Ritjan – 519660118 / Shutterstock.com

Der Hypothekennehmer tritt seine Rechte an einer Immobilie, also einem unbeweglichen Sachgut wie z.B. einem Grundstück oder einem Bauwerk, an den Hypothekengeber ab. Die Hypothek wird in das Grundbuch eingetragen, wodurch sich der Gläubiger das Recht an der Immobilie sichert. Für das Darlehen wird also das Grundstück oder die Immobilie als Sicherheit verpfändet. Im Gegenzug erhält der Hypothekennehmer das Darlehen bzw. den Kredit vom Hypothekengläubiger (auch: Hypothekar).

In der Umgangssprache wird häufig auch das mit der Hypothek verbundene Darlehen (Hypothekendarlehen oder Hypothekardarlehen) als Hypothek bezeichnet. Das ist rein rechtlich gesehen allerdings falsch.

Bild: Anfang der 2000er hat sich die Summe der Hypothekarkredite in Deutschland merklich erhöht, seitdem hat sie nur noch einen kleinen Sprung auf etwa 1250 Milliarden Euro gemacht. Bildquelle: kreditmacher.info

Was kostet ein Hypothekendarlehen?

Die Finanzinstitute wollen an der Finanzierung etwas verdienen und geben einen Kredit natürlich nicht kostenlos aus. Um ein Haus zu bauen oder eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist ein langfristiger Kredit die beste Lösung.

Der Hypothekenkredit bietet sich für diesen Zweck besonders an, da es eine sichere Basis für den Gläubiger, also das Kreditinstitut, darstellt. Für den Hausbauer oder -käufer in spe ergeben sich daraus vorteilhafte Konditionen im Vergleich zum üblichen Geldkredit.

Die Bank ist aufgrund der erhöhten Absicherung in der Lage, dies mit günstigen Zinsen an den Gläubiger „zurückzuzahlen“. Die Zinsen eines Hypothekendarlehens sind dementsprechend niedriger.

Ferner sind sie aufgrund der aktuellen Niedrigzinsphase auf einem historisch tiefen Stand. Aber nicht nur die Zinshöhe ist ein wichtiges Kriterium, das es bei der Wahl des Kreditgebers zu beachten gilt.

Bild: Die Finanzierung des Eigenheims war noch nie so günstig wie jetzt. Wer mit dem Gedanken einer Hypothek spielt, sollte die aktuelle Zinslage nutzen. Bildquelle: kreditmacher.info

Kostenfaktoren-Aufzählung

• Zinshöhe
• Laufzeit
• Grundbucheintrag
• Notarkosten
• Bearbeitungsgebühren
• Rückzahlungsmodalitäten
• Disagio

Zusätzlich wirkt sich die Laufzeit ebenfalls positiv auf die Zinshöhe aus. Denn die Laufzeit eines Hypothekenkredits ist in der Regel sehr lang, was die Zinsen für den Hypothekennehmer noch weiter drückt. Meist sind die Raten, die es zu tilgen gilt, gleichbleibend hoch, da ein Annuitätendarlehen vorliegt.

Um einen Überblick über die möglichen Kosten zu erhalten, sind im Internet zahlreiche Kreditrechner sowie Hypothekenrechner zu finden, die allerdings in Umfang und Einstellungsmöglichkeiten variieren. Die Ergebnisse dieser auf den ersten Blick hilfreich erscheinenden Werkzeuge sind allerdings oft eher fragwürdig. Ohne einen individuellen Vergleich der eigenen Rahmenbedingungen mit Angeboten unterschiedlicher Finanzinstitute können allerdings viele Euros verlorengehen.

Natürlich hat jedes Finanzinstitut für seine Kunden eigene Konditionen, zu denen die Hypothekendarlehen vergeben werden. Als Interessent sollte man daher verschiedene Angebote miteinander vergleichen, um in den Genuss des besten Angebots zu kommen.

Bild: In Deutschland wollen jährlich etwa eine Million Menschen eine Hypothek aufnehmen. Bildquelle: kreditmacher.info

Welche Nebenkosten entstehen bei einer Hypothek?

Auf den Kreditnehmer, der seine Immobilie mittels einer Hypothek finanziert, kommen nicht nur die Zinskosten für das Darlehen dazu. Daneben entstehen auch weitere Kosten durch das Kreditinstitut und andere Verwaltungsgebühren, die man bei seiner Kalkulation nicht außer Acht lassen darf.

Die Nebenkosten summieren sich nämlich auf mehrere tausend Euro und erhöhen somit die Kosten für das Darlehen merklich. Sie sind teilweise durch den individuell vereinbarten Zinssatz abgegolten, andere gelten nur bei besonderen Umständen. Viele Nebenkosten sind auch abhängig von den Gesamtkosten für die Immobilie.

Bild: Während der Kalkulation für die Immobilienfinanzierung ist es wichtig, alle Kosten im Blick zu behalten. Bildquelle: Lisa S. – 156983201 / Shutterstock.com

Zunächst sind dort die Bearbeitungsgebühren der Bank zu nennen, die bei Darlehen entstehen. In mehreren Urteilen hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Bearbeitungsgebühren für Verbraucherkredite unzulässig sind. Immobilienkredite gehören laut Bürgerlichem Gesetzbuch ebenfalls zu den Verbraucherkrediten. Bei anderen Krediten ist die Rechtslage bislang noch nicht geklärt.

Versteckte Kosten oft nicht erlaubt

Im Regelfall wurden allerdings die Gebühren in Verträgen für unzulässig erklärt, die den Kunden benachteiligen. Kosten, die den Kreditinstituten zur Erfüllung ihrer eigenen Interessen entstehen, dürfen demnach nicht (mehr) auf den Kunden übertragen werden. Bei fast allen Anbietern sind diese Gebühren nach den Urteilen nicht mehr anzutreffen. Hier lohnt sich ein Blick allemal. Auch deshalb, weil die Kreditinstitute sich hinterher gegen eine Rückzahlung unerlaubter Gebühren sträuben und es häufig zu einem Prozess kommt.

Wichtig ist es, sich den Effektivzins anzuschauen, da in diesem bereits wesentliche Bestandteile der Kreditkosten eingerechnet sind. Finanzinstitute sind nicht nur verpflichtet, den Effektivzinssatz auszuweisen, sondern auch alle Nebenkosten aufzulisten. Als potentieller Kunde sollte man sich also nicht scheuen, die Bank nach den Gebühren zu fragen, die im Effektivzins einberechnet sind.

In früheren Verträgen war das sogenannte Disagio üblich, hat aber in der heutigen Zeit an Bedeutung verloren. Das Disagio ist ein Abgeld, also ein Abzug von der ursprünglichen Darlehenssumme, der eine Reduzierung des Nominalzinses zur Folge hat. Dementsprechend weicht der nominale Sollzins nur noch um wenige Prozentpunkte vom Effektivzins ab.

Neben der Rechtsprechung ist dafür auch der Wettbewerb zwischen den Finanzinstituten verantwortlich. Etwaige Gebühren der Banken fallen dadurch deutlich geringer aus als früher oder erübrigen sich sogar komplett.

Bild: Die Übersicht über Rechtslage und Angebot bei Finanzangelegenheiten zu behalten, ist nicht immer einfach. Bildquelle: pixfly – 393924787 / Shutterstock.com

Das ist zum Beispiel bei der Löschungsbewilligung der Fall. Nach erfolgreichem Zurückzahlen des Hypothekendarlehens wird die Hypothek aus dem Grundbuch gelöscht. Für die Entfernung benötigt man die Löschungsbewilligung der Bank, worauf die Banken bis 2010 eine Gebühr erhoben. Da es sich hierbei allerdings um eine Grundpflicht des Kreditinstituts handelt, sind auch diese Gebühren unzulässig.

Grundbuch- und Notarkosten

Anders sieht es bei externen Notar- oder Gutachterkosten aus.

• Zum einen verlangen Finanziers ab einer bestimmten Darlehenshöhe oft ein Wertgutachten, wenn die Bewertung über die Datenbanken nicht ausreicht. Liegt die Schätzung des Immobilienwertes allein im Interesse der Bank, muss diese dafür aufkommen. Allerdings gibt es auch Fälle, in denen der Kunde die Kosten trägt. Das sollte detailliert im Vertrag festgehalten werden.

• Zum anderen zahlt der Kunde Gebühren an das Grundbuchamt und den Notar. Die Kosten hierfür orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie und an der Höhe der einzutragenden Grundschuld. Bei einem Kaufpreis von 250.000 € muss man hier beispielsweise mit Kosten von etwa 4.000 € rechnen. Im Grundbuch muss neben der Eintragung des Eigentümers und der Grundschuld eine Eintragung der Auflassungsvormerkung vorgenommen werden. Der Notar wiederum wird entlohnt für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Bestellung der Hypothek.

Was muss man bei einer Hypothek beachten?

Neben der Zinshöhe ist es ebenfalls wichtig, nach welchen Modalitäten das Geld zurückgezahlt werden muss oder kann. Die Höhe der monatlichen Raten und die Laufzeit sind entscheidend, damit die zukünftige Planung der Ausgaben des Schuldners reibungslos möglich ist. Die Höhe des Darlehens und die Bonität, also die Fähigkeit des Schuldners, seine Verbindlichkeiten fristgerecht zu erfüllen, haben erheblichen Einfluss auf die Raten und die Laufzeit.

Bild: Da die Laufzeit lang ist, verbleiben die höchsten Schulden natürlich bei der Bevölkerungsgruppe im mittleren Alter. Jüngere Menschen nehmen seltener eine Hypothek auf. Bildquelle: Kreditvergleich-24.eu

Um etwas flexibler in der Rückzahlung und eventuell schon vor Ende der Hypothekenlaufzeit schuldenfrei zu sein, eignet sich eine Sondertilgung. Früher musste man die frühzeitige Rückzahlung der Kreditsumme mit erhöhten Gebühren ausgleichen, weil den Banken dadurch Zinseinnahmen entgehen.

Mittlerweile kommen die Banken ihren Kunden in dieser Hinsicht jedoch entgegen, so dass auch Sondertilgungen günstiger oder gar kostenfrei möglich sind. Diese können in unterschiedlicher Höhe gewährt werden. Sondertilgungen in Höhe von fünf Prozent der Darlehenssumme pro Jahr sind jedoch keine Seltenheit mehr. In diesem Punkt bietet sich also ebenfalls ein Vergleich an, auch weil die Finanzinstitute dafür unterschiedlich hohe Aufschläge auf den Zinssatz berechnen.

Bild: Hypothekenpfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere, über die die Kreditinstitute die Ausgabe von Hypothekarkrediten refinanzieren. Bildquelle: kreditmacher.info

Verhandlungen anstreben oder Experten beauftragen

Externe Sachverständige und auch wir bei Kreditvergleich-24.eu beobachten immer wieder Angebote, die sich nicht nur aufgrund der Bonität des Kunden unterscheiden. Ebenso lassen sich Unterschiede von Bank zu Bank, die sich sogar regional unterscheiden, erkennen. Für den Kunden ergibt sich damit ein Spielraum für Verhandlungen.

Wie beschrieben gibt es einige Vertragsoptionen, an deren Stellschrauben es sich zu drehen lohnt. Als potentieller Kunde sollte man sich daher mehrere Vergleichsangebote einholen und diese in den Verhandlungen nutzen, um für sich ein optimales Ergebnis zu erzielen.

Selbstredend ist es bequemer, die Aufgabe der Kreditanfrage durch einen externen Dienstleister durchführen zu lassen. Dem Kunden wird dadurch eine Menge Arbeit erspart, und man holt aus der Vielzahl der Angebote das Beste heraus.

Kann ich mein Haus trotz Hypothek vermieten?

Auch wenn eine Hypothek auf einer Immobilie lastet, bleibt der Darlehensnehmer dennoch Eigentümer. Die Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung ist daher möglich. Die Immobilie ist zwar während der Vertragslaufzeit an das Finanzinstitut verpfändet, jedoch steht es dem Eigentümer zur freien Verwendung zur Verfügung. Ein Verkauf ist aber erst dann möglich, wenn die Schulden zurückgezahlt wurden.

Was ist eine Libor Hypothek?

Der LIBOR (London Inter Bank Offered Rate) ist der übliche Zinssatz, zu dem sich Geldinstitute am Londoner Interbanken-Handel kurzfristig Geld leihen. Bei einer LIBOR-Hypothek wird der Zinssatz alle drei bis sechs Monate an die aktuellen Marktumstände angepasst. Eine Marge der Bank muss ebenfalls vom Kunden getragen werden. Dadurch ist diese Form der Hypothek sehr transparent, und man kann von einer günstigen Zinsentwicklung profitieren. Steigt der Zins jedoch, steigen auch die Kosten für die Finanzierung.

Bildquellen:

• pixfly – 393924787 / Shutterstock.com
• Lisa S. – 156983201 / Shutterstock.com
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